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宅建業免許

宅建業免許制度について

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業の範囲

 宅地建物取引業(以下「宅建業」という)を営もうとする者は、宅地建物取引業法(以下「業法」という。)の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。 

 

 宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の〇印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業を行う行為をいいます。
宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

 

自 己 物 件

他人の物件の代理

他人の物件の媒介

売 買

交 換

貸 借

×

※ 自己所有地を不特定多数の者に分譲するのは、宅地建物取引業者が仲介するしないにかかわらず、取引業となります。

 

宅地建物の範囲

 取引業の対象となる「宅地」とは、次のものです。「建物」の範囲については、取引の対象となる建物全般で、マンションやアパートの一部も含まれます。

建物の敷地に

供せられる土地

用途地域の内外、地目のいかんを問わず、建物の敷地に供せられる土地であれば全て該当します。
現に宅地として利用されている土地だけでなく、宅地化される目的で取引されるものも、業法上の「宅地」となります。

用途地域内の土地

 道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられている土地を除きます。

 

知事免許と大臣免許

 宅地建物取引業の免許は、法人でも個人でも免許申請することができます。次に示すとおり、事務所を設置する場所により知事免許と大臣免許とに区別されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても業を営むことができます。

事務所の設置場所

免 許 権 者

免許の区分

1の都道府県内にのみ

事務所を設置する場合

本店(事務所)の所在地を

管轄する

都 道 府 県 知 事

都道府県知事免許

2以上の都道府県に

事務所を設置する場合

国 土 交 通 大 臣

国土交通大臣免許

 

免許の有効期間と更新

 免許の有効期間は、知事免許、大臣免許いずれも5年間となっています。
この有効期間は、免許を受けた日の翌日から起算して5年後の免許の応答日をもって満了となりますが、この場合、有効期間の最終日(免許満了日)が休日であっても、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
したがって、引き続き宅建業を営もうとする場合は、免許の有効期間が満了する日の90日前から30日前までに、免許の更新申請を行うことが必要です。

 

免許の要件等

免許の申請はだれでも自由にすることができますが、宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと及び他の法令の制限に該当しないことが必要です。

免許の基準

 免許申請者が業法5条1項の欠格要件のいずれかに該当するときは、免許を受けることができません。

 

主な欠格要件についてのチェックリスト

チェック項目

法人の役員等(代表取締役、取締役、監査役、顧問、相談役等)、個人事業主、支配人は成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者に該当しない

申請者(法人、法人の役員等、個人事業主、支配人)は、宅地建物取引業に関し、不正又は不誠実な行為をする恐れはない(暴力団等の関係者でない)

営業所ごとに専任の宅建士を配置できる。(営業所の宅建業に従事する者5人ごとに1名以上の専任の取引士が必要)

申請者は、次の各号に該当しない。あるいは当該処分等を受けた日又は刑の執行を終わった日から5年以上経過している。

 

ア 免許不正取得、悪質な不正行為、業務停止命令違反による免許を取消された。
イ 前記に関する疑いにより聴聞の公示がなされた後に廃業等の届出を行った。
ウ 禁錮以上の刑、又は宅建業法違反又は刑法(傷害、脅迫等)などの罪を犯し、
 罰金刑に処せられた。
エ 免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした。

 

免許申請者

 免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿」の事業目的欄に宅建業を営む旨登記されていることが必要です。また、申請者の商号または名称が「地方公共団体、公的機関の名称と紛らわしいもの」や「指定流通機構と紛らわしいもの」のようなものである場合は、免許を受けられないので注意してください。

 

事務所

事務所の範囲
本店または支店として商業登記されたもの(商人以外の者の場合は、主たる事務所または従たる事務所)
上記のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

 

(注意)

本店で業を行わなくても、支店で業を行っていれば、本店も「事務所」となります。この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。

支店の登記があっても当該支店において宅建業を行わない場合は「事務所」として扱われません。その際は、「営業を行わない旨の誓約書」の提出が必要です。

「支店」については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行ってください。従たる事務所の商業登記を行わない場合は、その他の名称(○○営業所、○○店等)を用いて申請することとなります。

 

事務所要件の適格性

 物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

テント張りやホテルの一室などは認められません。

1つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。
ただし、一定の高さ(180cm程度以上)のある固定式のパーティーション
などにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。

区分所有建物などの一室を事務所として利用する場合には、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、居住部分と区別され独立性が保たれている必要があります。

 

政令使用人

政令使用人の位置づけ

 政令使用人とは、宅建業法施工令2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します)を有する従事者のことです。申請者である代表取締役等が常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。従たる事務所で、申請者である代表取締役等が常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

政令使用人設置の要否

 

  事  務  所  の  体  制 設 置 の 要 否

本     店

(主たる事務所)

 申請者である代表取締役が常勤する 設置する必要はありません

本     店

(主たる事務所)

申請者である代表取締役が常勤しない  設置する必要があります

本     店

(主たる事務所)

請者である代表取締役が他法人の代表取締役を兼務する 他の法人における勤務状況により判断

本     店

(主たる事務所)

申請者である代表取締役が他法人の役員を兼務する 他の法人における勤務状況により判断

支     店

(従たる事務所)

申請者である代表取締役が常勤する 設置する必要はありません

支     店

(従たる事務所)

申請者以外の代表取締役が常勤する

設置する必要があります

 

※申請者以外の代表取締役は、申請者である代表取締役と権限は同等ですが、従たる事務所に常勤する場合には、免許申請上は政令使用人として設置します。

支     店

(従たる事務所)

専任の取引士のみが常勤する 設置する必要があります

 

専任の宅地建物取引士

専任の宅地建物取引士の数

 宅建業者は、事務所や業法50条2項に規定する案内所等には一定の数の専任の取引士を置かなければなりません。これに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに至ったときは、2週間以内に新たに補充するなど必要な措置をとらなければなりません。

事務所

業務に従事する者5人に1人以上の数

案内所等

1人以上

 

専任性認定の要件

@  その事務所に常勤すること(常勤性)
A  宅建業に専ら従事する状態にあること(専従性)

 

 なお、常勤性、専従性の意義は、時間的空間的概念に止まらず、業務に専心することの意味であり、原則として他に業務を持ちえないものであること。
 専任の取引士となる者が、通常の通勤が不可能と認められる場所に住んでいる場合等には専任の取引士に就任することはできません。
 専任の取引士の兼業については、その法人等が宅建業者であるかないかに関わらず、他の事務所に従事している者や他の法人の代表者(代表取締役等)である者は、「専任」とは認められません。
 また、監査役は、専任の取引士となることができません。

業務に従事する者

 宅建業の業務に従事する者については、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者は必ず含まれます。
 宅建業のみを営んでいる(専業)業者の場合、常勤役員の全てが含まれるほか、庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。
 継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。
 他に兼業を営んでいる業者の場合、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断します。具体的には、宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また、庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて、業務に従事する者に含まれます。例:建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて、会社に経理が9人いた場合、宅建業に従事する者は9人×3分の2で、6人となります。

専任の取引士が他の業務を兼業する場合の適否

 専任の取引士は、宅建業に専任しなければならないことから、原則として他に業務を持ちえないものであることが必要となりますが、他の職業を兼務する場合の認否については、勤務実態、業務量を斟酌して判断することとなります。

 

従業者

 上記の「業務に従事する者」のほか、一時的に事務の補助を行う者や非常勤役員なども含まれます。
 なお、宅建業者は「従業者証明書」を発行して従業者に携帯させ、従業者名簿を事務所ごとに整備しなければなりません。 

 

供託手続き

 免許になったからといって、直ちに宅建業の営業ができるわけではありません。万一、取引で消費者に損害を与えた場合、その被害を最小限に抑えるため、宅建業法は、営業保証金制度と弁済業務保証金制度の二つの制度を設けています。

 

 営業を開始するには下記の二つのうちどちらかの手続きを済ます必要があります。

 

A 営業保証金を供託する場合
法務局で本店分として1,000万円を供託する。(営業所がある場合は1営業所あたり500万円を供託)

 

B 弁済業務保証金分担の納付
宅地建物取引業保証協会に加入し、本店分として60万円を納付する。(営業所がある場合は1営業所あたり30万円を納付)

 

国土交通大臣の指定を受けた保証協会には2団体があり、神奈川県内の連絡先は次のとおりです。
保証協会はどちらか一方にしか加入できません。

 

a (公社)全国宅地建物取引業保証協会神奈川地方本部
横浜市中区住吉町6−76−3(神奈川県不動産会館) 電話(045)633−3033

 

b (公社)不動産保証協会 神奈川県本部
横浜市西区北幸1−11−15 横浜STビル6階電話(045)324−2001

 

 

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